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厚積薄發,以大國匠心造溫馨小家
中國鐵建地產開啟產品研發 2.0 時代

房屋是房地產開發企業最基礎的產品形態,除了建筑意義上的房子,地產開發商的“房屋產品”還包含很多要素:區位交通、周邊環境、建筑風格、戶型格局、居住區內的景觀氛圍、空間形態、配套設施、社區服務等,這些研發設計的核心元素賦予了產品最基本的功能價值和感官享受。

治大國如烹小鮮,地產王國也同樣遵循這個道理。開發企業在各個城市落地的項目正是一道道美味佳肴,規劃風格好似菜系,建筑材料宛如食材,戶型打造考驗刀工,裝修設計提煉色澤,還有精致的景觀,點綴了這道菜的賣相,再加上氛圍和服務,若讓食客們用餐格外舒心,自然也能為菜品增色不少。一道招牌菜名揚天下,要想傳遍世界各地,食材用料是基礎,菜譜是秘籍。對中國鐵建地產來說,住宅產品標準化就是這道“菜譜”。在 2012 年,中國鐵建地產成立 5 年時就啟動了住宅產品線的研作,并陸續創建了自己的“菜系”:2013 年發布了《住宅產品線手冊》,將西派系、語系、國際系等產品線推向市場;2017 年更新了第二代研究成果,將標準迭代升級;2018 年繼續深化專題研究,豐富和完善了整體產品線體系。

有了產品線標準,是否能像制造汽車一樣造房子?房子與城市,構建出的理想宜居生活狀態是什么?

帶著這些問題,《美好 ? 家》采訪了中國鐵建地產設計咨詢公司董事長胡陸平先生,聽他從一個產品設計者的角度如何看待房地產產品的研發,如何以大國匠心造溫馨小家。

《美好?家》:從產品設計的角度,研發一個房地產項目的出發點是什么?

胡:相比于其他消費品,房地產的產品占據了“土地”這種不可再生的自然資源,在產品屬性上具備了一些特性,如不可移動性、不可復制性、成本價值高等。所以產品的設計與土地屬性密切相關。一處住宅是在城市核心區、成熟區還是近郊、遠郊,開發思路肯定是不一樣的,這也就是我們第一代產品開發的入手點。

隨著市場的變化,以及我們的開發能力和品牌價值的提升,我們對客戶與產品的關系有了新的認識。所以我們在 2017 年做第二代產品線研究時,回歸到客戶,從客戶入手去做產品的梳理,通過客戶與土地兩大因素的對位,明確項目對應的產品方向,定位總價與面積區間,理清客戶功能需求,著手設計一個產品,定義一種生活。

《美好 ? 家》:將產品系列化的目的是什么?

胡:產品線的形成意味著產品規?;瘡椭坪推髽I快速開發能力的提升。當地產開發進入一定規模,產品線是繞不過去的一個課題。尤其是對我們這樣區域跨度大、項目覆蓋廣的企業,產品線可以將天南海北的客戶屬性、土地類型、建筑形態統一成一套語匯、一種思維方式,減化了很多重復性的工作,有助于快速提升企業專業化水平。我們所說的產品線就是指同類產品的系列,這類產品可能功能相似、客戶類型相似、在同一價格范圍內,具有相同或相近的建筑用途和形態。由于項目的復合性,我們引入產品系列的概念,以某一產品線為主,相近產品線為輔的一種組合。

對客戶來說,產品系類似一個品牌,很好識別,例如我們的“西派系”“語系”,在一個城市形成口碑后,到另一個城市人們自然會認可。對企業來說,如果能夠確定產品線的應用原則,無論是從土地決策、項目規劃還是開發成本、品質控制,都能帶來最大的利潤,是提升產品競爭力的有效手段。

中國鐵建地產的產品線以 U 為代號,即 User(用戶)的簡稱,分為 U1 ~ U5 五條產品線,分別對應我們的“西派、語、國際、原香、梧桐”系列,U1 定位于“城央首地,至臻生活”; U2 定位于“自然耳語,純粹生活”等。

《美好 ? 家》:制定產品線標準的依據是什么?

胡:在制定產品線標準時,我們順應行業發展趨勢,根據多年積累的經驗,以客戶感知價值為基礎,通過對產品多維度的分析,將項目的評價標準分成“功能體系”和“服務體系”兩個方面,具體涵蓋 9 個層面,每條產品線在這些層面下均設置了不同的標準。

《美好 ? 家》:標準化如何操作?如何在“標準”上滿足人們的個性化需求?

胡:有人說,有了標準化體系,是不是就可以省去一些設計工作,只需要去復制了?我認為產品標準化體系不是數學公式,給出數據就能算出結果,它更像一個指導法則,真正的應用還要依據各項目的地域、資源等情況進行針對性的衍生設計。我們可以在各地買到同系列的房子,但是產品還是會有差異的,比如產品規劃中,項目的周邊資源利用、不利因素規避、地形因勢利導等,充分考慮客戶的需求、土地屬性,設計中還會有很多變化。雖然標準化的理想狀態是“像造汽車一樣造房子”,但是房屋不是像手機或汽車這樣的工業產品,每個型號有一個固定的設計圖紙,在流水線上就能完成批量生產了,住宅是體驗感要求很高的產品,人的參與至關重要,這也就是很多互聯網平臺賣房子效果不好的原因。

所以,我們的標準化不是“強標準化”,而是“功能標準化”。雖然住宅設計的變化很多,如環境、朝向、布局等,但不變的是其功能都是居住,都是客廳、廚房、衛生間、臥室、陽臺等功能的組合,這些功能是基本要素,那么我們就把它們作為小模塊去研究,比如廚房我們設計 K1 ~ K9 幾種,把廚房的各種情況研究透了,某一戶型設計中廚房需要調整,我們就可以拿標準化模塊來替換,這樣即做到了“從標準化設計到衍生設計”,以性能標準去調整設計。

《美好 ? 家》:設計規劃一個好的產品,應該以什么心態去思考?

胡:總體規劃上,某一個片區在城市職能上都是有角色的,縮小范圍來說,我們所開發的地塊的性質是商業還是住宅,與周圍的土地是什么關系。分析一個項目,我所在的城市肌理是什么?要懷著敬畏之心,從尊重城市規劃的角度去做,不能為了短暫的利益做反城市的設計。因此,我們堅持“國際視野、城市高度、大國工匠”的品牌主張,與城市和諧、共生、互補的有機結合,建立復合、多元、包容的生活方式,堅持精工、責任、服務的國匠精神。

《美好 ? 家》:以功能為導則,標準化研究還劃分哪些模塊?

胡:新一期的標準化研究對建筑、景觀、精裝、商業、售樓處等專題都進行了研究,這些專題的研究,也是從功能的角度出發的。因為每個產品線都會涉及這些專題,可以依據項目的需求選擇這些模塊,比如景觀,雖然南北方的差異很大,但我們還是可以將社區的景觀骨架拆開來看,有軸線、回家流線、出入口、活動場地等,分成 L1 ~ L3 三級。在這些模塊下,結合我們的成本考量,結合整個社區的氛圍打造,就可以選擇應該怎么做了。

《美好 ? 家》:您認為宜居生活的理想狀態是什么?

胡:不管是規劃建筑還是景觀精裝,我們一直提倡“四有住宅”的理想狀態:有氛圍、有健康、有智慧、有情懷。這里,我認為“氛圍”是第一位的,所謂氛圍,不單是指量化標準的品質指標,而是講究人作為主體在其中的感受。

在我們的產品設計中,要通過例如景觀、室內軟裝、文化元素、燈光等多種細節去共同打造一個氛圍目標,它們都是配套的,相互補位的。而且一定要考慮人的參與性,小區的景觀好看,不是只為了讓人觀賞,而是要想到,這里會有推著孩子的父母在休息、小孩在玩球、老人在下棋,這樣才能把功能安排好,才能真正做到宜居。

《美好 ? 家》:推行標準化最大的成果是什么?

胡:我們的標準化研究成果已經在全國各區域得到了廣泛應用,取得了較好的社會和經濟效益。但我認為,除了項目層面的落地,推行標準化最大的成果在于人才和經驗的積累。

我們的項目規模不斷擴張,產品線的寬度和深度都在擴展,每新增一個項目,并不是多了多少戶型、多少設計元素,而是我們的標準化原型又再一次的被理解、被加工,專業技術人員又將這個固化的標準應用于實際的場景。這個積累是無價的,也是我們企業人才培養的職責所在。


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